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昨日，“2007胡润房地产富豪榜”正式揭晓。榜单上金光闪闪：中国内地有26位房地产企业家身价在百亿元以上；房地产榜是所有行业子榜里门槛最高，平均财富最多的。其实，在近期接连公布的几大富豪榜单上，房地产商都是各大富豪榜上最耀眼的“明星”。房地产业毫无悬念地成为了一台名副其实的造富机器。
然而，在房地产商的财富高速增长的背后，却是中国房价不断上涨，普通百姓“一屋难求”的严酷现状。当党的“十七大”首次把“健全廉租住房制度”、“住有所居”写入报告之际；当日前召开的国务院常务会议，把“全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨”，作为四季度促进经济社会发展的工作之一时，人们再次把焦点投向了造就房地产富豪们的高房价。
1地产业：“造富机”
继10月10日“2007胡润百富榜”在上海发布后，其子榜之一的“2007胡润房地产富豪榜”也于10月25日新鲜出炉，这是《胡润百富》第二次发布“房地产富豪榜”。碧桂园的大股东杨惠妍以财富1300亿元成为房地产首富；许荣茂以财富550亿元排名第二；张力以财富420亿元排名第三。门槛为40亿元的房地产富豪榜共有54位上榜者，总财富为8366亿元，平均财富155亿元。相比“2006胡润房地产富豪榜”上榜富豪的平均财富40亿元，今年平均财富增长了287.5％。足可见房地产业的富豪们是越来越“赚钱有方”了。
稍早发布的“2007胡润百富榜”则从更广的视角，揭示了房地产行业大腕们的傲视群雄。除首富被杨惠妍占据外，前十大富豪中更有8位业务涉及房地产；在前100位富豪中，更是有46位涉足房地产业，整个榜单中，上榜房地产业富豪的比例高达24％。与此同时，较“2007胡润百富榜”早一天公布的《福布斯》亚洲版“中国（内地）40富豪榜”榜单上，出自地产界的富豪依旧以量取胜，达到十余位，首富宝座同样交给了杨惠妍。
对此，《福布斯》认为，居民住宅和房地产投资需求的高速增长，催生了众多房地产富豪的出现。《福布斯》高级编辑、中国富豪榜制榜人范鲁贤表示，“居民收入迅速增长，越来越多的人从农村涌向城市，这些趋势为中国的房地产开发商创造了极大的商机。”
胡润也表示，今年内地股市的强劲发展和土地增值等，是房地产开发商财富快速上涨的重要因素。事实上，胡润早已注意到房地产富豪的涌现，在2006年，胡润就特意增加了一个“房地产富豪榜”子榜。不过连胡润自己都没有料到，中国土地增值的速度会如此快，“去年值100元的，今年就变成300元了。谁买了土地，特别是2005年以前买了土地的，财富就翻番了。”
有专家更是一针见血地指出，如今中国的房地产业已成为“造富机”。
然而，综观世界各国，美国、英国的富豪大多集中在IT、生物医药等高新技术行业和投资业，没有哪个国家的富豪如此集中于房地产业，房地产商扎堆亮相富豪榜。有专家指出，这与一个国家处在不同的发展阶段、经济结构不同有一定的关系，也从一个方面说明内地房地产行业的发展并不成熟，存在着明显的暴利。

2“造富”路径图
那么，房地产业是如何以迅猛之势成就富豪的呢？且看房地产商的“造富”路径图。
上市圈钱
与近两年房地产富豪们的财富以几何数增长相呼应的，是中国沪深股市的“爆米花”效应。
2005年底，上海证券交易所股票总市值仅为2862亿美元，排列世界证券交易所的第21位。截至2007年3月底，上证所股票总市值跳跃至1.3万亿美元，一下子跳升至第10位。
在资本市场异常火爆的背景下，巨额资金开始不断涌入资本市场。受益于人民币升值的房地产股，又成为投资者最迷恋的权重股之一。据统计，从今年3月起至8月下旬，A股房地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据统计，56家基金公司的323只基金，在房地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136％。
股价的不断攀升，使未上市房地产企业积极寻求上市。2006年，A股恢复新股发行后，北辰实业、保利地产等房地产企业先后上市；绿城、瑞安等多家房地产企业则选择在香港上市，在H股上募集资金逾百亿美元。今年以来，从碧桂园到SO-HO中国，国内房地产企业依旧对奔赴香港上市乐此不疲。中投证券分析师预测，2007年，国内房地产企业赴香港上市募集资金金额，将有望超过200亿美元。
已上市房地产企业在享受股价上涨带来的财富外，对增发、资产注入等圈钱模式也是屡次尝试。根据万得资讯的统计数据，今年以来，A股房地产股增发（含定向增发）总额266.33亿元，排名仅次于金融保险、医药和石油等行业。更多的房地产商则选择资产注入或打包上市，并尝到了股价一飞冲天的滋味。
如富力地产，虽然今年上半年鲜有融资动作，但实际上，其已在去年底配售融资16亿港元。今年更传出将回归A股的消息，融资额预计高达90亿元。
保利地产，此前成功增发募资近70亿元，加上55.48元/股的增发价格，保利创造了目前房地产企业A股最高公开增发价，以及上市房企募资的最高规模纪录。
高价拿地
这些房地产企业的上市成为房地产商们的财富盛宴，造就了杨惠妍、许荣茂等一干房地产富豪，同时也给这些公司带来了源源不断的资金。
“有了这些通过股市融来的资金，他们当然可以高价拿地。”某分析人士指出。
于是，今年以来，“地王”不断涌现。就在7月30日至9月30日的两个月间，总共有苏宁环球、信和置业、金地、万科、富力等11家房企分别拿到了各地“地王”。“地王”诞生之多、价格之高，创下了内地土地出让的历史纪录。
8月24日，苏宁环球以6.69万元/平方米楼面地价、44.04亿元总价拿下上海“地王”，打破了内地楼面地价纪录。
9月11日，富力地产以楼面地价18729元/平方米的天价，刷新广州“单价地王”纪录。
就在一线城市地价狂飙之时，二线城市的地价也比从前猛涨数倍：万科以7096元/平方米楼面地价，刷新了福州“单价地王”纪录，总价高达27.2亿元。
湖南长沙新河三角洲地块甚至因为被开发商开出92亿元的“天价”，创国内单宗土地最大金额，而被称为“中国地王”。
位于成都红星路步行街的原成百地块，以8800万元/亩被香港九龙仓集团收入囊中，楼面地价达到16500元/平方米。
各地方的土地价格就像奥运赛场记分牌上的数字一样，不断被刷新，而那些角逐的“赛手”们仍然乐此不疲。分析人士认为，各地的投资冲动和价高者得地的土地出让制度，也使得地价与房价被联袂推高。上市房企通过资本市场的高价增发和套现，又使其获得了高价拿地的资本。
业内人士表示，现在房地产市场供不应求，政府供应土地少，市场对房屋需求量大，导致房地产公司不惜一切代价拿地，特别是上市房企。SOHO中国董事长潘石屹表示，房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰“土地储备”。但鉴于地价不断飙升，开发商拿到地后并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益。“这种现象在近期愈演愈烈。”
房价泡沫
地价飙升，被人们戏称为“面粉贵于面包”。而“地王”的频繁诞生，直接导致的就是房价的高企，普通买房者更是担忧房价还会继续快速上涨。
国家发改委、国家统计局9月中旬公布的数据显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，新建商品住房销售价格同比上涨9.0％；但北京8月新建商品住宅售价上涨13.5％，超过了全国的涨幅，就连蚌埠这样的三线城市，其新建商品住宅售价涨幅竟也高达11.1％。
“地王”的频频诞生，一方面推高了现有的房价。不少地区由于诞生的新“地王”楼面地价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象，带动周边房价联袂走高。今年6月，上海江湾地区拍出的一幅地块，因价高而被誉为“新江湾地王”，从而迅疾推高了周边地区的房价，使之由原先的1.2万元/平方米飙升到1.6万元/平方米。另据悉，9月11日，万科刚拍下福州“地王”，周边开发商随即停止了项目的开发，坐等万科开发楼盘后卖个更高的价钱。
另一方面，按照房地产开发周期1年以上计算，这些“地王”将会变本加厉地推高未来房价，使得房地产泡沫进一步加剧。所谓“羊毛出在羊身上”，每一个“地王”的出现，对购房者心理底线都是一次巨大的冲击。政府的土地出让金、开发商的成本和利润，全都要购房者“买单”。“开发‘地王’惟一的办法只能是提高房价，开发商不可能做赔钱的买卖。由于市场对房屋供不应求，导致土地市场也供不应求，开发商把房价提到多高也有人购买。‘房价上涨———房地产股升值———巨额融资圈地———土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价’，一个怪圈自然而然就形成了。”某房产营销公司相关人士表示。

3调控：雷声大雨点小？
为了打压日益高企的房价，政府对房地产市场的调控步伐从未停歇。然而，房价却在层层调控下逆市上涨。
9月底，中国人民银行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，利率不得低于同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。房贷新政旨在防范房地产信贷风险，抑制投资性购房需求。此外，即将推行的物业税也进一步增加了投资性购房的成本，对房价的过快上涨将起到一定的抑制作用。
受两大因素影响，今年以来一直居高不下的房价短期内出现了滞涨，成交量也出现了下降。
与此同时，对于今年以来开发商大手笔拿地，促使各地“地王”频频诞生的怪相，10月，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称《规定》），明确规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价达数十亿元的“地王”，或许因此大大减少。《规定》将于今年11月1日起正式施行。
此次《规定》第23条指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定，付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例，分期发放建设用地使用权证书。”
此前，开发商在高价拿下土地之后拖欠土地出让金，甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度等情况并不少见。一些地方还存在受让人未缴清全部出让金，但分期取得建设用地使用权证书的情况。开发商获得部分土地使用权之后，进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发。如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。
过去一年多来，全国范围内产生了越来越多的“地王”，土地出让成交价格动辄就有数十亿元之巨，开发商们的大手笔也让人开始怀疑其现金支付能力。分析人士表示，类似政策提高了开发商进入土地市场的门槛。必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买，实际是对开发商的资本规模提出了更高的要求；另一方面，如果土地款必须一次性全部付清，那么，类似长沙总价近百亿元的“中国地王”将很难再出现。
此举是否能在一定程度上缓和由高地价吹起的房价泡沫，尚不得而知。但面对日益紧缩的房地产政策，高房价出现拐点将只是时间问题。

4十七大，将成转机
然而，对于普通百姓而言，在房价拐点之前，“住有所居”却是不可回避的现状。正是由于房价关乎民生，在日前召开的党的“十七大”上，首次专门提及住房保障制度。
“十七大”报告的第八部分提出，“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。”报告同时还提出，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”并列为保障和改善民生，推动建设和谐社会的重要目标，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
这一积极的信号，一方面意味着中国共产党更加关注“安居”等民生问题。近年来，住房价格不断攀升，民众的压力越来越大。党代会报告在重点强调教育、医疗问题的同时，也将住房保障写入其中，体现了对民生的关注和对民意的尊重。
党的“十七大”代表、建设部部长汪光焘表示，党和政府十分关注困难群众的住房问题，倾注了很大的精力来解决低收入群体的住房问题。同时，要求加快解决这部分群体的住房问题。为此，建设部与地方政府和有关部门将一起加大力度，来实现“十七大”报告提出的目标。
另一方面，该信号也表明了我国的住房保障制度已经有了重大调整。“具体讲，首先是健全廉租住房制度，从整个制度的层面逐步解决问题。”汪光焘说。
统计显示，截至2007年6月，全国656个城市中，已有586个建立了廉租住房制度，占89.3％；2007年计划安排廉租住房资金达到79.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金总额。
其实，自“安居工程”开始，我国的住房保障工作已经进行了10多年。然而，10多年来，住房保障工作的重心一直是经济适用房。在此次的“十七大”报告中，却只见廉租房，而不提经济适用房。同时，保障对象也从原来的“中低收入家庭”转变为“低收入家庭”。保障方式和保障对象是保障制度的两大核心内容。这两个方面的调整，意味着我国的住房保障制度进行了一次理性、务实的调整。
其实，这一政策调整在两个月前出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）中已初见端倪。在《意见》中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位；住房保障的对象也开始聚焦为“低收入住房困难家庭”。这一政策的转向在“十七大”报告中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障制度中的重要地位。
对此，汪光焘介绍说，廉租房覆盖将从解决最低收入群体住房，逐步过渡到低收入群体住房，将采取措施保证各级政府、尤其是市县政府抓落实。汪光焘表示，在这方面，明确由省级政府负总责、市县级政府抓落实。
国家将从政策措施上，多方面为廉租房制度提供支持和保证。汪光焘透露，在财政支持方面，明确了5条渠道：各地区财政要增加预算内资金支出安排；要安排不低于10％的土地出让金收入，用于廉租房建设；将公积金结余用于廉租房建设；中央和地方基建等有关方面的资金，要拿出一定数量支持廉租房建设；中央对困难的中西部地区通过给予财政专项转移支付来解决，同时调动社会力量共同解决好廉租房建设问题。
对于建设廉租房最为核心的土地问题，汪光焘表示，国务院和国土资源部已经全面确定对廉租房建设优先土地供应。此外，关于财税政策问题，按照有关规定，财政税务部门已经并将继续出台一些政策，支持廉租房建设。
汪光焘表示，对于需要合理改善住房条件的群体，各地将根据实际情况，通过建设一批限价房来解决。“我们整个思路是，廉租房覆盖逐步从最低收入群体扩大到低收入群体；经济适用房从原来的中等以下收入群体，逐步过渡到低收入群体。”